Cómo prohibir pisos turísticos en tu comunidad de propietarios

Durante años, el piso turístico funcionaba al revés que ahora: el propietario empezaba a alquilar y la comunidad, si quería frenarlo, tenía que salir a perseguirlo. Esa lógica se ha invertido. Prohibir pisos turísticos en la comunidad de propietarios ha dejado de ser el problema; lo difícil, desde el 3 de abril de 2025, es abrirlos. Los nuevos pisos turísticos necesitan la aprobación expresa y previa de la junta, por mayoría de tres quintos del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal).

El cambio llega con la Ley Orgánica 1/2025, que reformó la LPH con un mensaje claro: la vivienda de uso turístico ya no es un derecho por defecto, sino una excepción que se vota. Vamos a ver qué puede decidir tu comunidad, cómo se vota, qué ocurre con los pisos que ya funcionaban y cuánto más se les puede cobrar.

¿Puede mi comunidad prohibir un piso turístico?

Sí, y lo más llamativo es que ya ni siquiera necesita prohibirlo de forma activa. El nuevo artículo 7.3 de la LPH exige al propietario obtener la aprobación expresa de la comunidad antes de iniciar la actividad. Si nadie la pide, o la junta dice que no, el piso turístico sencillamente no puede arrancar. El silencio de la comunidad ya no ampara a nadie: equivale a un no.

La junta, además, no está limitada al blanco o negro. El acuerdo puede aprobar la actividad, limitarla, condicionarla o prohibirla. Hay comunidades que la vetan por completo y otras que la permiten con condiciones concretas: número máximo de viviendas, normas de acceso al portal, horarios de uso de zonas comunes.

Antes de la reforma, muchas comunidades solo podían frenar los pisos turísticos si sus estatutos los prohibían, algo que exigía unanimidad y rara vez se conseguía. Ese cerrojo estatutario sigue valiendo, pero ya no hace falta: la propia ley coloca la llave en manos de la junta.

¿Qué mayoría hace falta y cómo se vota?

La mayoría es de tres quintos, pero con un matiz que decide votaciones: se calcula sobre el total de propietarios y de cuotas de la comunidad, no sobre los asistentes a la junta. En una junta con media escalera ausente, ese listón queda lejísimos, y ahí muere más de un acuerdo perfectamente viable.

Por eso el trabajo fino se hace antes de la reunión. Incluye el punto de forma expresa en el orden del día —"aprobación, limitación o prohibición del ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico"— y recoge delegaciones de voto firmadas de los vecinos que no vayan a asistir. Un truco de administrador veterano: acompaña la convocatoria de un modelo de delegación ya redactado; multiplica las que vuelven firmadas.

El acta debe dejar el acuerdo blindado, especificando como mínimo:

• Qué se acuerda exactamente: prohibición total, limitación o condiciones concretas
• El resultado de la votación, con el cómputo de propietarios y de cuotas
• Desde cuándo surte efectos el acuerdo

Nota legal: el acuerdo no tiene efectos retroactivos. Sirve para cerrar la puerta a los pisos turísticos futuros, no para expulsar a los que ya operaban conforme a la normativa.

¿Afecta a los pisos turísticos que ya operaban?

No. La reforma incorporó una disposición transitoria pensada para dar seguridad jurídica: quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025, cumpliendo la normativa turística de su comunidad autónoma —licencia o inscripción en el registro correspondiente—, puede seguir haciéndolo. La junta no puede votar su expulsión.

El matiz importante está en la palabra "legalmente". El paraguas solo cubre la actividad que estaba en regla antes de esa fecha. Un piso que se anunciaba en plataformas sin licencia ni registro no consolida ningún derecho, por muchos años que lleve funcionando, y la comunidad puede exigirle el cese como a cualquier recién llegado.

¿Puede la comunidad cobrarle hasta un 20 % más?

Sí. El mismo artículo 17.12 permite que la junta, con idéntica mayoría de tres quintos, apruebe cuotas especiales o un incremento en la participación en los gastos comunes para las viviendas de uso turístico, con un tope del 20 %. La razón es de sentido común: la rotación constante de huéspedes desgasta más el ascensor, el portal y la limpieza que una familia residente, y ese sobrecoste lo estaban absorbiendo todos los demás.

Sobre si el recargo puede aplicarse a los pisos turísticos anteriores a la reforma hay debate: el acuerdo no puede tener efectos retroactivos, aunque parte de la doctrina defiende que el incremento puede exigirse hacia el futuro también a quienes ya operaban. Si tu comunidad está en ese supuesto, consulta con un profesional antes de girar los recibos: un recargo mal aplicado es carne de impugnación.

Cómo actuar contra un piso turístico sin aprobación

Si en tu edificio funciona un piso turístico sin el acuerdo de la junta —y sin derecho consolidado anterior a la reforma—, el primer movimiento es del presidente: requerir al propietario, por iniciativa propia o a petición de cualquier vecino, la cesación inmediata de la actividad. Hazlo de forma fehaciente, con burofax, porque ese requerimiento será la primera prueba del pleito.

Si el propietario persiste, la junta puede autorizar al presidente para presentar la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH. El juez puede ordenar el cese inmediato de la actividad y una indemnización por los daños causados. En paralelo, si el piso opera sin licencia turística, denunciarlo ante el organismo de turismo autonómico suele acelerar las cosas por la vía administrativa.

Un consejo de quien ha visto estos pleitos de cerca: documenta la actividad antes de mover ficha. Capturas fechadas de los anuncios en plataformas, calendario de disponibilidad, testimonios del trasiego de maletas. Los jueces no dan por probada la actividad turística porque el vecindario la comente; la quieren ver en papel.

La reforma ha devuelto a las comunidades el control sobre una actividad que les afecta de lleno y que hasta ahora sufrían como hecho consumado. Si en tu edificio el tema está sobre la mesa, el camino es concreto: punto expreso en el orden del día, delegaciones recogidas, doble mayoría de tres quintos y un acta sin fisuras. Con eso, la decisión —sea un veto, un recargo o un sí con condiciones— queda en manos de quienes viven en el edificio.

Información actualizada a julio de 2026. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.